融資

建物評価

先日、土地の評価について説明しましたが、今回は建物評価について説明します。

建物の評価も土地の評価に準じて、標準建築価格から算定します。
主に築年数で減価していくのですが、初年度に20%と大きく減価していました。
それは、人の手に渡ったと同時に、心理的価値が落ちることを反映しています。

特に日本人は新築を好む傾向が強く、中古住宅になると極端に価値を落とします。
住宅の性能が中古住宅になったとたんに低下することはないのですが、
まさに心理的価値が落ちたということでしょう。

初年度に20%減価した後は、1年につき4%づつ減価していきます。
20%+4%×20=100%ですから、20年で建物価値がなくなるということです。

一般住宅の耐用年数は22年であり、軽量鉄骨プレハブ造骨格材肉厚3mm超4mm以下で
27年ですから、総じて耐用年数よりも早く価値がなくなるということです。
ちなみに軽量鉄骨プレハブ造骨格材肉厚3mm以下の耐用年数は19年です。

また、土地の担保価格の掛け目が70%だったのに対し、建物は60%を設定していました。
ここでも建物の担保評価については、慎重な姿勢だったことが分かります。

ただし例外があり、住宅ローンの担保評価は土地建物ともに80%でした。
住宅ローンでも中古住宅の担保評価は上記の通り行いますが、
掛け目を事業性の担保評価よりも緩めに設定したことになります。

日本人は自宅に対する思い入れが強く、最後まで守ろうとします。
民事再生の個人版である個人再生でも、住宅ローンだけは別扱いにしています。

私も現役当時個人再生を受けたことがありますが、車のローンは免除申請されましたが、
住宅だけは一定期間の返済を軽減しても返済を継続させ、担保を取り上げませんでした。

また、銀行の自己資本算定のリスクアセットも住宅ローンは他の融資よりも、
リスクアセットが低く設定されていました。

この辺が、住宅ローンの担保掛目を多めにしている理由でしょう。

あるまでも、私が元在籍していた銀行の話です。